Natürlich ist/sind die Vermieter daran interessiert, ihre Wohnungen/Eigentum schnellstmöglich wieder zu vermieten - evtl. unter Erhöhung der Miete. Gerichtsurteile sind in der Praxis äußerst selten, da sich die Parteien zumeist außergerichtlich einigen und einen Mietaufhebungsvertrag abschliessen.
Nur der Gesetzgeber hat hier (vorsorglich) entsprechende Regelungen geschaffen - die sowohl den Fall des Todes als auch die Einweisung eines Mieters in ein Pflegeheim betreffen.
Zitat Mieterbund: Wenn der Verstorbene mit seiner Familie zusammenlebte, aber nur er den Mietvertrag unterschrieben hatte, dann sind die Familienangehörigen beim Tod des Mieters „eintrittsberechtigt“. Sie können den Mietvertrag also einfach übernehmen. Noch unproblematischer ist es, wenn beispielsweise die Ehefrau ebenfalls den Mietvertrag unterschrieben hatte – dann ist auch sie Mieterin und setzt das Mietverhältnis fort.
Hat der verstorbene Mieter alleine gewohnt, dann ist das Mietverhältnis Bestandteil seines Erbes. Liegt kein Testament vor, kommen folgende Personen als gesetzliche Erben in Betracht: Ehegatte, Lebenspartner und die Kinder. Wer das Erbe antritt, muss sich darum kümmern, dass die Miete beglichen wird, ggf. auch für die Vergangenheit. Der Erbe muss auch die weitere Abwicklung des Mietverhältnisses erledigen. Das heißt, die Wohnung räumen, eventuell anfallende Schönheits-reparaturen ausführen und sich die Mietkaution auszahlen lassen.
Wirft man einen Blick in das Mietrechtslexikon erfährt man weiter: Für alle nach der Mietrechtsreform ( 01.11.2001) abgeschlossenen Mietverträge gilt immer die kürzere Frist. Der Mieter hat danach bei der Kündigung seiner Wohnung eine Frist von 3 Monaten einzuhalten, genauer: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monates zulässig. Diese Kündigungsfrist verlängert sich für den Mieter – auch bei langfristigen Mietverhältnissen nicht. ( § 573 c BGB )
Grundsätzlich ist es keine mietrechtliche Aufgabe des Vermieters sich um die persönlichen Angelegenheiten seiner Mieter zu kümmern. Der Vermieter kann deshalb nicht mit Risiken belastet werden, die der Sphäre des Mieters und dessen Lebensumständen zuzurechnen sind. Der Vermieter darf sich aber auch nicht treuwidrig oder rücksichtlos verhalten. Die Rechtsprechung ist – mit zum Teil unterschiedlicher Begründung – einhellig der Ansicht, dass betagte Mieter einen Anspruch auf vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis haben. Der Umzug in ein Altenpflegeheim oder Seniorenheim stellt einen gewichtigen Grund dar, der zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses durch den betagten Mieter berechtigt.. AG Münster, Urteil vom 16. März 2000, Az: 54 C 6052/99 ; AG Altötting, Urteil vom 14. Februar 1997, Az: 2 C 3625/96
Die Kündigungsfrist kann jedoch nur angemessen verkürzt werden (in der Regel 4-6 Wochen), wobei die jeweilige Situation auf dem Wohnungsmarkt zu berücksichtigen ist. Eine sehr leichte Möglichkeit einer Neuvermietung kann eine entsprechend kurze Kündigungsfrist rechtfertigen. Sofern dem betagten Mieter aufgrund seiner persönlichen Möglichkeiten die Stellung eines Nachmieters zugemutet werden kann, ist auch diese Möglichkeit in Betracht zu ziehen. Der betagte Mieter sollte in diesen Fällen den Mietvertrag mit einer angemessenen Frist außerordentlich unter Berufung auf § 543 Abs 1 BGB kündigen, wobei er zugleich hilfsweise seine vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gestützt auf Treu und Glauben ( § 242 BGB) zum gleichen Termin vom Vermieter verlangt. Dabei kann – je nach der Konstellation des Einzelfalles – selbst die 3-monatige Regel-Kündigungsfrist noch unterschritten werden.
Weiteres Beispiel aus der Rechtsprechung: Ein älterer Herzkranker, der zu seiner Wohnung 100 Stufen klettern muss und einen Platz im Seniorenwohnheim bekommen kann, darf seine Mietwohnung mit verkürzter Frist kündigen (AG Calw – 7 C 1251/98). Das gilt auch dann, wenn der Mieter in eine Alten- oder Behindertengerechte Wohnung umziehen will und einen geeigneten Nachmieter stellt oder die Neuvermietung sehr leicht möglich ist. (LG Duisburg WM 99, 691).
Die vorzeitige Auflösung eines Mietvertrages, der auf feste Zeit abgeschlossen ist oder zur Abkürzung der Kündigungsfrist ist dem Mieter nur in Ausnahmefällen möglich. Ausnahmen ergeben sich aus dem auch im Mietrecht bestehenden Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB): (OLG Karlsruhe WM 81,173; Olg Oldenburg WM 81,125). Eine vorzeitige Vertragsaufhebung ist dann durchzuführen, wenn der Mieter erhebliche Gründe vorbringt, aus welchen ihm unter Würdigung der Gesamtumstände die ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages nicht zuzumuten ist. Z.B. Aufnahme in ein Seniorenheim >>>siehe auch Pflegeheim, Familienzuwachs (LG Bonn WM 92, 16; LG Landshut WM 96,542) finanzielle Schwächung wegen Arbeitslosigkeit, die sich existenzbedrohend auf den Mieter auswirken kann.
Weitere im Mietrecht anerkannte Fälle: Umzug des Mieters in eine Alten- oder Behindertengerechte Wohnung und Stellung eines geeigneten Nachmieters oder wenn die Neuvermietung sehr leicht möglich ist. (LG Duisburg WM 99, 691).
Anmerkung des Verfassers: Was in der heutigen Zeit der Wohnungsknappheit sehr leicht möglich ist..
Eine Erkrankung des Mieters an seniler Demenz vom Alzheimer-Typ, berechtigt dies den Mieter bzw. dessen Betreuer einen geeigneten Nachmieter zu stellen. Der Vermieter ist gemäß BGB § 242 verpflichtet, den Mieter aus dem Vertrag zu entlassen sobald sich ein Nachmieter gefunden hat. Der Mieter kann aber auch vom Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verlangen und bei deren Verweigerung das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen. LG Hildesheim 1. Zivilkammer, Urteil vom 31. Mai 2000, Az: 1 S 176/99. Fundstelle: ZMR 2000, 679-680.
Die Forderung nach einer schnelleren Möglichkeit das Mietverhältnissen in solchen Erschwernisfällen vorzeitig aufzulösen/kündigen empfinde ich als einen Verstoß gegen die Würde des Menschen...
Zitat: von Elegios
Zustimmung. Grundsätzlich geht das Mietrecht auf den Erben über, was auch dahingehend Sinn macht, . . ..
Kleine Anmerkung, Grundsätzlich ist das Gesetz sogar noch Besser, erst kommt der Sonderrechtsnachfolger, dass sind Personen die Mit den Mieter in der Wohnung leben (z.B. unverheirateter Partner ect.) Diese haben zuerst ein Anrecht auf die Wohnung,erst dann kommen die Erben.
Zitat: von Petent
Wie ist die Rechtslage bei nicht vorhandenen Mitteln seitens der Mietpartei? Zahlen Sozialämter auch solche gegenstandslosen Mieten zur Einhaltung von Kündigungsfristen?
Nein, die Sozialämter zahlen dafür natürlich nicht. Vielmehr ist der Mieter dafür verantwortlich, die Miete zu zahlen. Ein Problem ist nur, wenn der Mieter nicht genügend Vermögen und Einkommen hat, um die Miete neben dem Bedarf fürs Pflegeheim zu zahlen. Daher sind Mietausfälle zu erwarten.
Auch wenn die Kündigungsfristen zu lang sind, kann man aus dem Wohnungsmietvertrag rauskommen, wenn man einen Nachmieter stellt.
Und kein kluger Vermieter würde auf Einhaltung der Kündigungsfrist bestehen, wenn die Miete aufgrund fehlendem Einkommen voraussichtlich uneinbringlich ist. Dann als Vermieter doch lieber die fristlose Kündigung akzeptieren und gewinnbringend neuvermieten.
Aber man benötigt auch etwas Zeit, um die Wohnung leerzuräumen und übergabefertig zu machen.
Daher ist eine Kündigungsfrist von 1 Monat auch nicht ganz so verkehrt. Man könnte das Recht auf kurzfristige Kündigung in den folgenden 3 Monaten einräumen ab Kenntnis von Tod oder Umzug ins Pflegeheim.
Dann hätten die Erben bei Bedarf bis zu 3 Monate Zeit, um die Wohnung leerzuräumen und übergabefertig zu machen (das kann bei Berufstätigkeit durchaus eine Belastung sein), ohne auf die Vorteile einer kurzen Kündigungsfrist zu verzichten.
Zitat: von Petent
Wie ist die Rechtslage bei nicht vorhandenen Mitteln seitens der Mietpartei? Zahlen Sozialämter auch solche gegenstandslosen Mieten zur Einhaltung von Kündigungsfristen?
Zitat aus der deutschen Anwaltshotline:
Ein verbreiteter Irrtum ist, dass das Mietverhältnis mit dem Tod des Mieters beendet ist. Lebte der Erblasser mit seinem Ehegatten, Lebenspartner oder Kindern zusammen in der Wohnung, treten zunächst diese gemäß § 563 BGB in das Mietverhältnis ein.
Innerhalb eines Monats nach Kenntnis von dem Tod des Mieters können diese dem Vermieter gegenüber erklären, dass sie von ihrem Eintrittsrecht keinen Gebrauch machen. Dann treten, wie bei allen anderen Verträgen des Erblassers auch, die Erben als Gesamtrechtsnachfolger in alle Rechte und Pflichten des Erblassers an dessen Stelle.
War der Erblasser Mieter, treten nach § 564 BGB die Erben in das Mietverhältnis ein. Es kann in diesem Fall von beiden Vertragsparteien innerhalb eines Monats mit der gesetzlichen Kündigungsfrist gekündigt werden. Wird diese besondere Kündigungsmöglichkeit genutzt, sind die Mietschulden reine Nachlassverbindlichkeiten und keine eigenen Verbindlichkeiten des Erben.
Das bedeutet im Falle der Überschuldung des Nachlasses kann die Haftung auf den Nachlass beschränkt werden und der oder die Erben haften für die Mietforderung nicht mit eigenem Vermögen. Dies gilt allerdings nur, wenn das Mietverhältnis gekündigt wird. Wird das Mietverhältnis nicht gekündigt, haften die Erben für die Mietforderungen mit eigenem Vermögen.
Ich wäre dafür die Frist auf zwei Monate zu verkürzen, denn bei der heutigen Wohnungsnot sind drei Monate einfach nicht mehr angemessen. Zumal der Vermieter sich ohnehin freuen darf, denn der erhöht ja sowieso die Miete- hat also keinerlei Nachteile zu befürchten, da kaum ein armer Mensch in einer privat vermieteten Wohnung leben wird. Meist sind hier die Vermieter nämlich große Gesellschaften, die genug Menschen auf der Warteliste haben und sofort vermieten können. Die Wohnungen sind meistens ohnehin seit 20 Jahren (oder länger) nicht saniert worden, in einem maroden Zustand und werden sowieso erst vor Neubezug mit kräftigen Mieterhöhungen mal saniert.
Da stimme ich weitgehend zu.
Ich habe den Fall bei einer Bekannten mitbekommen, die mich öfter mal bittet, für Sie Schreibarbeiten zu übernehmen.
Die hatte ihre Ein-Zimmer-Wohnung an eine ältere Bezieherin von Sozialhilfe/Grundsicherung ´(Aussiedlerin) vermietet.
Als die Dame mit über 90 starb, stellte das Amt die Zahlungen sofort ein. Es forderte aber auch die Kaution nicht zurück (immerhin was).
D:h.: Wenn man als Vermieter die höchst erlaubte Zahl von Monaten als Kaution verlangt, dann ist man wenigstens dann nicht der Beschissene, wenn die Kaution nicht für Schäden an der Wohnung gebraucht wird. Im konkreten Fall war das aber der Fall. Der russische Neffe der Dame (ihr in D lebender Sohn war derweil gestorben) hatte die Wohnung leer geräumt - auch eine Einbauküche und Geräte, die der Vermieterin gehörte. Er hatte sogar das Waschbecken und die Kloschüssel abgeschraubt. Der Schaden betrug über 5000 Euro.
Meine Bekannte erstattete Strafanzeige - was natürlich ins Nichts lief. Aber selbst wenn der Erbe nochmals nach D gekommen wäre, hätte er sicher behauptet, er habe gedacht, dass die ganzen Sachen seiner Tante gehört hätten.
Um so was zu verhindern, müsste man vielleicht erst mal die Verpflichtung einführen, dass der Staat den Vermieter zeitnah über Todesfälle informiert und die Wohnung erst mal versiegelt, damit der Vermieter nicht in dieser Weise ausgeraubt wird.
In jedem Fall kann die Mietzahlung erst dann enden, wenn die Wohnung leer ist und alle(!) finanziellen Verbindlichkeiten geklärt sind. Das beansprucht eigentlich immer einen Monat. In Wohnanlagen müssen Heizung und Wasser abgelesen werden Das braucht zeitlichen Vorlauf.
Wer fordert, dass quasi mit dem Todestag das Mietverhältnis endet, zeigt, dass er von diesen Abläufen keine Ahnung hat.
Wenn der Erbe gut mit dem Vermieter zusammenarbeitet, dann wird es in vielen Fällen möglich sein, dass der Vermieter freiwillig (!) schon nach einem Monat wieder vermietet. Aber Gesetze sind eben für die Fälle gemacht, in denen die Zusammenarbeit nicht ideal abläuft.
Im Falle meiner Bekannten ging die Geschichte übrigens noch weiter: Sie wurde gefragt, wann man das Pflegebett und den Rollstuhl der Verstorbenen abholen könne. Wir informierten die Kasse, dass auch diese Gegenstände offenbar nicht mehr vorhanden sind.
Vielleicht gibt es da ja einen grundsätzlichen Bedarf zur Neuregelung beim Thema erben - in Fällen , in denen der Erbe ziemlich flott "verdunstet"?!?!
Und vielleicht dient die Dreimonatsfrist ja auch dazu, dass der Erbe Kommunikation mit dem Vermieter suchen muss, anstatt in einer Nacht- und Nebel-Aktion die Wohnung des Verstorbenen leerzuräumen.
Diese "Verzögerung" dient dann übrigens nicht nur dem Vermieter, sondern auch Bekannten und Nachbarn der Verstorbenen, Die haben möglicherweise Gegenstände an den Verstorbenen verliehen, die sie gerne zurückhätten.
Ich meine: Wenn es jemandem Zuviel ist, für einen Verstorbenen die drei Monate Miete weiterzuzahlen, dann sollte er/sie das Erbe gleich ausschlagen.
Nee,
Zitat:
Diese dienen doch dazu, den Umbruch durch Beendigung/ggf. Wechsel eines Mietverhältnisses für beide Parteien als geschmeidigen Übergang zu gestalten.
Zitat:
Ein solcher ist aber in genannten Fällen nicht möglich; der Mieter verlässt das Objekt abrupt, ungeplant, ungewollt, schuldlos.
Zitat:
Damit steht der betreffende Wohnraum dem Vermieter auch unmittelbar zur anderweitigen Vermietung zur Verfügung.
Zitat:
Einzelheiten bzgl. Fristen für Räumungs- und ggf. Renovierungsarbeiten müssten per Klausel geklärt werden.
Wieso, wenn das eh schon gesetzlich geregelt ist? Und wieso nur glaube ich, dass der Petent der erste wäre, der jede Klausel dieser Art bis vors Bundesverwaltungsgericht tragen würde?
Aha-der arme Mieter.
Verschwendet hier der Petent auch nur einen Gedanken an den Vermieter?
Der,wenn keine Fristen einzuhalten sind,sehr oft auf erheblichem Schaden sitzenbleiben dürfte,das ganz unabhängig,ob der Mieter nun gut situiert war oder nicht.
Was kann der Vermieter denn dafür?
3 Monate Frist für alle Beteiligten-ist nur fair.Keine MZ
Zustimmung. Grundsätzlich geht das Mietrecht auf den Erben über, was auch dahingehend Sinn macht, daß regelmäßig genutzter Wohnraum einen nicht unerheblichen Teil des Erbes oder wichtige Dokumente enthält (bei fehlenden Erben oder aber bei Ausschlagung des Erbes sollte auch die Erbfolge bedacht werden, denn dann ist der Staat ggf. Erbe, was dann auch zureichend wäre, um eine Fortdauer des Mietverhältnisses zulasten des Staates anzunehmen).
Wenn nun ein sofortiges Ende des Mietverhältnisses im Todesfall - hier sei ein Fall ohne nicht im Mietvertrag aufgeführten Mitbewohner betrachtet - einträte, bestünde sofortiges Räumungsrecht durch den Vermieter, dem es nicht zuzumuten ist, die Einrichtung auf seine Kosten zu lagern, da im Gegensatz zur von einer durch ihn eingeleiteten Räumungsklage hier die Belegung der Wohnung durch Gegenstände im gleichen Augenblick zu einer unzulässigen Nutzung würde. Das Erbe reduzierte sich dann auf den Betrag, den ein Entrümpler ggf. dem Vermieter entrichtet, da sich der Vermieter auch nicht daran bereichern dürfte.
Der Petent sollte auch bedacht haben, daß dieser Grund, der eigentlich der Hauptgrund für die geltende Regelung ist, mit Durchsetzung seiner Forderung hinfällig würde, d.h. der Vermieter entscheiden dürfte, ob die Standuhr von 1748, für die auf einer Auktion über 100.000 € zu erreichen wäre, auf dem Schrottplatz landet - und zwar direkt nach dem Tod des Mieters. Die aktuelle Regelung dient dem Schutz des Erbes, was eine Form von Eigentum darstellt und grundrechtlich geschützt ist.
Ich denke, das Sozialamt zahlt die Miete und Renovierungskosten nicht, denn der Bewohner wohnt nicht mehr da. Also muß dafür der Rechtsvertreter des Mieters dafür sorgen, dass die Wohnung geräumt wird, die Wohnung wieder in den ursprünglichen Zustand (wie bei der Übernahme) versetzt wird damit an Andere weitervermietet werden kann. Macht er das aber? Oder stellen die sich blind, taub usw. es hat ja jemand anders den Schaden und soll der Vermieter erst einmal den mittellosen Mieter verklagen.
Wenn nicht renoviert und die Wohnung freigemacht wird, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Folge: Man vermietet nicht mehr an gebrechliche Leute oder saniert die Wohnung teuer und verhindert finanzschwache Mieter. Und die Andern schreien Diskriminierung!
Banken geben manchen (meist alten) Menschen auch keine Kredite oder Hypotheken mehr, weil sie nicht wissen, ob sie ihr Geld nochmal zurück bekommen, da ist es OK
Der kleine Mann aber mit seiner Eigentumswohnung- die er als Alterssicherung gekauft hat- soll gezwungen werden, jeden Mieter zu nehmen, egal wie pfleglich er mit der Mietsache umgeht bzw sie zurückgibt. Kaum zu glauben, aber es wurden schon Zwangsvermietungen versucht, an Mieter die einen höheren Verschleiß der Mietsache befürchten lassen.
Die Kaution deckt nicht die hinterlassenen Schäden wenn durch Menschen jahrelang nicht renoviert wurde oder mit fremden Eigentum zu lockerer umgegangen wird. Oder ein behindertengerechter Umbau angefangen, aber nicht fachgerecht vollendet wurde weil der Opa jetzt im Heim ist.
Wie oft, die einen schreien Diskriminierung, für die Andern ist es aber eine Risiko-Abschätzung, was für Kosten können auftreten, die niemand begleicht und hat nichts mit Diskriminierungsgründe zu tun.
Deshalb sollte die Wohnung innerhalb Monatsfrist dem Vermieter vertragsgerecht zurückgegeben werden und nicht durch einen möglicherweise nicht sozialverträglichen Verwandten des Mieters (zwangs-) übernommen werden.
Wie das mit der Mietfortzahlung aussieht, wenn das Sozialamt die Miete zahlt, weiß ich auch nicht.
Aber es stellt sich die grundsätzliche Frage, warum dem Mieter ein anderes Recht zustehen soll, als dem Vermieter.
Würde man also ein Recht zu fristlosen Kündigung zugestehen, hätte auch der Vermieter diese Mögiichkeit. Also dem trauernden Nachkommen die fristlose Kündigung in die Hand drücken und die Wohnung leerräumen, bevor die Freigabe der Leiche zur Beerdigung / Bestattung überhaupt vorliegt.
Und auch ein evtl. Mitbewohner, der nicht Mieter ist, stünde von einem Tag auf den Anderen obdachlos da.
Mir ist unverständlich, wie maßlos egoistisch die Petition ausformuliert ist: ohne auch nur eine Sekunde darauf zu ver(sch)wenden, sich darüber Gedanken zu machen, welche Interessen der anderen Vertragsseite womöglich gerechtfertigt sind und in einem angemessenen Verfahren zum Ausgleich gebracht werden müssen.
Keine MZ.